„უძრავი ქონების ბაზრის რეალობა: ფასების ზრდა, დამალული საფრთხეები და სწორი ინვესტიცია“

„ფისჰაუსში“ (Fishhouse) მუშაობის პრაქტიკიდან გამომდინარე, რა არის ის დამალული რისკები, რასაც მყიდველი დამოუკიდებლად თითქმის ვერასდროს ამჩნევს?

უძრავი ქონების შეძენის დროს როგორც მყიდველები, ისე მესაკუთრეები რიგ პრობლემას აწყდებიან ხოლმე. მყიდველისთვის კი, განსაკუთრებით, როცა ის გამოუცდელია, ან პირველად ყიდულობს უძრავ ქონებას, ან იმყოფება ემიგრაციაში და კეთილი ნებით ენდობა სხვა ადამიანს, ცხადია რისკები იზრდება. უპირველეს ყოვლისა, გამოვყოფდი იურიდიულ მდგომარეობას, ქონების გარეგნული სილამაზე ხშირად ატყუებს მყიდველს, ამიტომაც დეტალურად გასავლელია, ხომ არ ადევს მას ყადაღა, იპოთეკა ან სხვა სამართლებრივი შეზღუდვა. ცხადია, მნიშვნელოვანია შენობის/ბინის/სახლის ტექნიკური მდგომარეობის შემოწმება. რამდენად გამართულია ყველაფერი და რა შეიძლება ლამაზი რემონტის მიღმა იმალებოდეს. ყურადღება მისაქცევია გარემო, ცვლილებები, მაგალითად დაგეგმილი მშენებლობა, რაც გავლენას ახდენს მის სამომავლო ღირებულებასა და კომფორტზე. უძრავი ქონება უნდა შემოწმდეს როგორც იურიდიულად, ისე ტექნიკურად. სწორედ ამ და სხვა პრობლემების თავიდან ასაცილებლად არის მნიშვნელოვანი პროფესიონალი უძრავი ქონების აგენტის ჩართულობა ბინის შეძენის დროს.
.როგორია დღეს ბაზრის რეალური ტენდენცია, ფასები ხელოვნურად არის გაბერილი თუ ზრდა ობიექტურ მიზეზებს ეფუძნება?

ჩემი აზრით, ადგილი არ გვაქვს ფასების ხელოვნურ ზრდაზე. ამ ყველაფერს განაპირობებს მოთხოვნის ზრდა, და აშკარაა, რომ მოთხოვნა საკმაოდ მაღალია. ასევე თბილისის შემთხვევაში, რიგ უბნებში მიწების დეფიციტი, ისევე როგორც გასაყიდი ხარისხიანი ბინების შეზღუდული რაოდენობა. ამავდროულად მშენებლობის ხარჯები. ეს იმას არ ნიშნავს, რომ საშუალო ფასის ზრდამ გამოიწვიოს მესაკუთრის მხრიდან არარეალური ფასის დადება ბინაზე, სწორი ფასის განსაზღვრაში კი პროფესიონალის კონსულტაციაა მნიშვნელოვანი, რომელიც დეტალურად გეხმარებათ, თქვენ, როგორც გამყიდველს რეალურად შეფასებაში.

 ძირითადად რა ტიპის ქონებაზეა ახლა პიკური მოთხოვნა: ახალაშენებული, ძველი აშენებული, კომერციული თუ საინვესტიციო მიწის ნაკვეთები?
დღეს ყველაზე დიდი მოთხოვნა ჩვენი გამოცდილებით მაინც მშენებარე ახალაშენებულ ბინებზეა, თუმცა აქტუალობას არც მეორადი ბაზარი კარგავს. თანამედროვე დაგეგმარებასთან, ინფრასტრუქტურასთან და სხვა საცხოვრებელ კომფორტთან ერთად, ამას განაპირობებს დეველოპერების მხრიდან შიდა განვადების პირობები. მეორად ბაზარზე კი, შესაბამის საფასო კატეგორიის, ლოკაციისა და ბინის მდგომარეობის მიხედვით, მოთხოვნა მაინც არის. რაც შეეხება კომერციულ ფართებს, ამ კუთხით უფრო მეტად დეფიციტი აღინიშნება, მაგრამ მოთხოვნის კუთხით საცხოვრებელ ქონებას ვერ შევადარებთ.
კონკრეტულ სტრატეგიას იყენებთ „ფისჰაუსში“, რომ ბინა ბაზრის რეალურ ფასზე ძვირად ან რეკორდულად სწრაფად გაიყიდოს?
ჩვენი მიზანი ბინის გაყიდვის დროს ისაა, რომ ქონება შევაფასოთ მაქსიმალურად რეალური ღირებულებით. გავაანალიზოთ ბაზრის მდგომარეობა, შევთანხმდეთ ფასზე, გვქონდეს სარეკლამო მასალა - პროფესიონალური ფოტო/ვიდეო და შემდეგი ნაბიჯი პოტენციურ მყიდველამდე ამ ყველაფრის საინტერესოდ მიწოდებაა. უძრავი ქონების სწრაფად გაყიდვის გარანტიას ვერავინ იძლევა, მთავარია რეალური ფასი ჰქონდეს, რაც მის ეფექტურ გაყიდვაზეც ახდენს გავლენას.
რამდენად აუცილებელია იურისტის ჩართულობა უძრავი ქონების შეძენისას და რა ტიპის იურიდიულ გარანტიებს სთავაზობს „ფისჰაუსი“ მყიდველს?
როგორც აქამდე აღვნიშნე, ვფიქრობ, უმნიშვნელოვანესია იურისტის ჩართულობა უძრავი ქონების შეძენის დროს. საუბარია საკმაოდ დიდ ფინანსებზე, ამიტომაც ის თანხა, რასაც მყიდველი იხდის ბინის ისტორიის მოკვლევისთვის, ან სამშენებლო კომპანიის ირგვლივ არსებულ მდგომარეობასთან დაკავშირებით, მართლაც მიზერულია. ეს სერვისი ნამდვილად აარიდებს იმ პრობლემებს, რაც თავს იჩენს ხოლმე ყიდვის შემდეგ. ასევე, ხშირად არც მყიდველმა და არც გამყიდველმა არ იცის როგორ უნდა შეადგინონ ნასყიდობის ხელშეკრულება, განსაკუთრებით იპოთეკის შემთხვევაში, პრობლემის მოგვარება კი შემდეგ უფრო დიდ ხარჯებთანაა დაკავშირებული, ამიტომაც ჩემი რჩევა იქნება ისარგებლონ მოკვლევის სერვისით, რასაც თქვენი საადვოკატო ბიუროც GG GROUP სთავაზობს.
პირადი გამოცდილებით, დღეს თბილისში ბინის ყიდვა უფრო მომგებიანი საინვესტიციო ნაბიჯია თუ მისი გაქირავებით მიღებული შემოსავალი უკვე ჩამორჩება მოლოდინს?
ჩემი გამოცდილებით, თბილისში უძრავი ქონების შეძენა საინვესტიციოდ ნამდვილად კარგი არჩევანია, თუმცა ამ კუთხით მნიშვნელოვანია ლოკაციის, კვადრატურის, ბინის მდგომარეობის სწორად შერჩევა, რამდენად მოთხოვნადია აღნიშნული ადგილი გასაქირავებლად, რამდენად ღირს ის წლიური მოგება რასაც მოგვცემს უძრავი ქონება.

 როგორ აფასებთ უძრავი ქონების ბაზრის ანალიტიკას: რომელ უბნებს აქვს მომავალში ყველაზე დიდი ზრდის პოტენციალი და სად იკლებს მოთხოვნა?
დღეის მდგომარეობით, ფასების გაზრდის მოლოდინი არ არის, მაგრამ ვერც იმას ვიტყვით, რომ ფასები შემცირდება, რამეთუ გაყიდვები აქტიურია, როგორც ფიზიკური პირებისგან, ისე დეველოპერებისგან. არის რიგი უბნები, რომლებიც ლიდერობს გაყიდვების რაოდენობით, მაგალითად გამოვარჩევდი დიდ დიღომს, სადაც დეველოპერს უფრო ფართო სეგმენტზე შეუძლია გასვლა ფასების მიხედვით.